Plafond de ressource LLI 2026 : barèmes par zone, conditions et avantages pour investir
Le plafond de ressource LLI fixe le niveau de revenus maximal pour accéder à un logement locatif intermédiaire.
- Le LLI cible les ménages des classes moyennes, ni éligibles au social ni au marché privé.
- Les revenus doivent dépasser les plafonds du logement social mais rester insuffisants face aux loyers.
- Le dispositif est créé par la loi de Finances de 2014.
- L’accès des particuliers exige une personne morale, comme une SCI.
- Le loyer est inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché privé.
- La location impose une durée minimale de 15 ans, extensible à 20 ans.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif immobilier pensé pour répondre aux besoins des ménages qui ne sont ni éligibles au logement social, ni capables de se loger aux prix du marché privé. Il occupe donc une place bien précise : celle des classes moyennes, celles dont les revenus dépassent les plafonds du logement social mais restent insuffisants face à la flambée des loyers dans les zones tendues.
Ce dispositif a été créé par la loi de Finances de 2014. Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels et aux bailleurs sociaux, il s’est ouvert aux particuliers à condition de passer par une personne morale, comme une SCI. Cette ouverture vise à pallier la fin du Pinel, dont le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2024, en proposant un cadre fiscal attractif comparable.
Un positionnement à mi-chemin du marché
Le LLI se distingue par un loyer inférieur de 10 à 15 % aux prix pratiqués sur le marché privé. Le logement reste donc accessible à des foyers aux revenus modestes sans être soumis aux contraintes du logement très social. Le bien doit être neuf ou en VEFA, respecter les normes RE2020 et être loué pendant une durée minimale de 15 ans, avec une possibilité d’engagement sur 20 ans pour optimiser les avantages fiscaux.
En contrepartie de cet effort sur le loyer, l’investisseur bénéficie d’un cadre fiscal avantageux qui compense la décote consentie. L’objectif du dispositif est simple : stimuler l’offre de logements abordables dans les zones où la demande est la plus forte, tout en offrant aux investisseurs une rentabilité stable et sécurisée sur le long terme.
Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
Le premier atout du LLI est la TVA réduite à 10 %, contre 20 % dans le neuf classique. Sur un T2 en zone Abis, le prix passe ainsi de 224 000 € à 205 000 €, soit un gain immédiat de 19 000 €. La baisse réelle du prix d’achat atteint 15 à 18 %, un levier rare pour un investisseur.
Le dispositif ouvre aussi droit à un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, alors que l’exonération simple s’étale sur 15 à 20 ans selon les cas. Sur un T2 en zone A dont la taxe avoisine 1 500 € par an, l’économie cumulée grimpe à environ 26 000 €, ce qui couvre près de 6 % du besoin de financement.
À cela s’ajoutent des loyers exonérés de TVA et un engagement de location de 15 ans minimum, que vous pouvez étendre à 20 ans pour maximiser les avantages. Un cadre fiscal stable, pensé pour la détention longue.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour investir en LLI ?
Acquisition via personne morale et montage SCI
Depuis l’ouverture du dispositif aux particuliers, l’acquisition d’un logement locatif intermédiaire doit obligatoirement passer par une personne morale. La SCI reste le montage le plus répandu, avec un formalisme simple et une grande souplesse de gestion.
- Acquisition via SCI obligatoire : le particulier ne peut pas détenir le bien en nom propre.
- Minimum deux associés : une SCI exige au moins deux porteurs de parts.
- Logement neuf ou VEFA : seuls les biens neufs ou en l’état futur d’achèvement sont éligibles.
Ce cadre juridique ouvre aussi des perspectives de transmission intéressantes. La cession de parts bénéficie d’un abattement de 100 000 € pour une transmission parent-enfant et de 80 724 € entre époux. Les droits d’enregistrement sur la cession de parts s’élèvent à 5 %, et la plus-value éventuelle est taxée à 12,8 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans.
Engagement de location et normes applicables
L’investisseur doit s’engager sur une durée de location minimale de 15 ans. Il est possible de porter cet engagement à 20 ans pour maximiser les avantages fiscaux, notamment le crédit d’impôt sur la taxe foncière. La mise en location effective du bien doit quant à elle couvrir au moins 16 ans.
Le logement doit également respecter les normes RE2020 et RE2025, ce qui garantit une performance énergétique élevée. Enfin, le locataire doit satisfaire aux plafonds de ressources en vigueur, dont le barème s’applique à compter du 1er janvier 2026 et s’appuie sur le revenu fiscal de référence N-2.
Quels sont les plafonds de ressources du LLI en 2026 ?
Les plafonds de ressources du LLI sont alignés sur ceux du Pinel (arrêté du 19 décembre 2025) et s’appliquent depuis le 1er janvier 2026. Le locataire doit respecter un revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 : pour une location signée cette année, c’est donc le revenu figurant sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année qui est examiné.
Bon à savoir
Avant de boucler votre financement, comparez les garanties exigées par la banque : l’organisme de cautionnement bancaire se porte garant et avance les fonds en cas d’impayés, pour un coût souvent inférieur à celui d’une hypothèque. Et si votre bien est grevé d’une charge foncière, mieux vaut maîtriser la distinction entre fonds servant et fonds dominant, qui détermine qui supporte la servitude et qui en profite.
Attention à ne pas confondre le zonage A / A bis / B1 / B2 / C utilisé pour le LLI avec le zonage social (I, II, III). Seules les zones tendues ouvrent droit au dispositif, et les plafonds augmentent avec la taille du foyer.
| Zone géographique | Personne seule | Couple | Personne supplémentaire |
|---|---|---|---|
| A bis | 43 173 € | 64 612 € | + 11 622 € |
| A | 39 153 € | 58 507 € | + 10 528 € |
| B1 | 32 024 € | 42 826 € | + 7 700 € |
Ces plafonds PLS bénéficient d’une majoration de 30 % par rapport aux plafonds PLUS, ce qui les rend accessibles à une large frange de la classe moyenne, celle qui reste exclue du logement social sans pouvoir se loger aux prix du marché libre.
Deux ajustements pratiques s’appliquent : les personnes à charge comptent pour des parts supplémentaires, et la situation de jeune ménage est reconnue lorsque la somme des âges des deux conjoints est inférieure à 55 ans, ce qui ouvre droit à une majoration.
Quels sont les plafonds de loyers du LLI en 2026 ?
| Zone | Plafond mensuel par m² | Coefficient applicable | Exemple T2 48 m² |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 1,10 | 1 040 € |
| A | 14,63 € | 1,10 | 772 € |
| B1 | 11,78 € | 1,10 | 622 € |
| B2 et C | 10,26 € | 1,10 | 542 € |
Le plafond de loyer LLI suit une formule nationale unique qui s’adapte à la surface de chaque logement. Le montant affiché par zone n’est donc qu’un point de départ : le loyer maximal réel dépend ensuite d’un coefficient multiplicateur calculé selon la surface pondérée du bien loué.
Comment fonctionne le coefficient multiplicateur ?
La formule officielle est 0,7 + (19 / surface pondérée). Concrètement, plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé, ce qui permet de compenser la faible surface par un loyer au mètre carré plus important. À l’inverse, un grand appartement voit son coefficient diminuer, avec un plancher fixé pour éviter les situations extrêmes.
La surface pondérée correspond à la surface habitable, à laquelle s’ajoute 50 % de la surface des annexes (balcons, caves, terrasses), dans la limite de 8 m². Cette règle évite qu’un vaste balcon ne fasse grimper artificiellement le loyer autorisé.
Exemple concret sur un T2 zone A bis
Prenons un T2 de 48 m² de surface pondérée situé en zone A bis. Le plafond brut est de 19,71 €/m². Avec un coefficient de 1,10 (0,7 + 19/48), le loyer mensuel maximal s’établit à environ 1 040 €, soit un niveau nettement inférieur aux loyers du marché privé, généralement 10 % plus élevés.
Le propriétaire reste libre de fixer un loyer inférieur à ce plafond, ce qui peut faciliter la mise en location rapide. Pour les logements meublés, un décret spécifique encadre les modalités de calcul, et les plafonds sont révisés chaque année selon l’indice IRL.